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原載于《現代物業·新業主》2019年12期/總第479期 老舊社區微規劃、微改造、微治理工作，是政府各級部門落實中央城市工作會議“關于完善住房保障體系，加快老舊小區改造”精神，營造“干凈、整潔、生態、宜居”城市環境的重要舉措。 社區“微規劃、微改造”工作區域主要是老舊社區中與社區居民緊密相關但未能充分發揮作用的社區公共空間。老舊社區“微規劃、微改造”的目的，既要關注社區環境的更新，同時也要關注社區空間上的多元主體合作治理。老舊社區“微規劃、微改造、微治理”本質上都是社區治理。 自2015年12月中央城市工作會議召開以來，全國各大中城市結合自身特點，分別以試點形式，以點帶面，組織開展了多樣化的老舊社區“微規劃、微改造、微治理”工作�？傮w來看，各城市老舊社區“微規劃、微改造、微治理”試點項目，在改善老舊社區面貌、提升老舊社區形象、提高居民群眾的獲得感和幸福感方面，起到了階段性的示范作用。
為深入了解老舊社區“微規劃、微改造、微治理”工作，本課題組結合實際，從現狀調查、問題診斷、案例剖析、試點匯總、對策研究等五個方面著手，分別對武漢、北京、上海、廣州、福州、泉州等城市的典型老舊小區的微改造工作進行了走訪調研，在獲得了一些寶貴經驗的同時也發現了一些問題和不足�，F將調研中獲得的經驗、發現的問題及相關對策和思考匯總如下： 武漢市老舊社區“三微”工作現狀 從2017年初開始，武漢市先后在30多個社區、70多個住宅小區，開展了參與式社區規劃與改造工作。三年的先行探索為全面創新社區“微規劃、微改造、微治理”模式，提升社區治理能力奠定了良好的基礎。 為進一步了解武漢市老舊社區“三微”工作情況，本課題組先后對武漢市梅苑社區、小劉家灣社區、武鍋社區、張家灣社區、華錦社區、靜安社區、下徐家灣社區、都府堤社區、楚才社區、西城豪社區等22個社區的“三微”工作情況，進行了調研。 本次調研分現場調查、開會座談、居民訪談、資料收集四個環節，歷時11天，共調研社區22個，涉及老舊小區31個，發放抽樣調查問卷100份，收集老舊社區治理等各類意見163條。抽樣調查主要涉及四個方面：一是社區居民參與改造和治理的積極性的調查，二是社區居民最關注的改造項目的調查，三是社區建設及改造經費來源的調查，四是“三微”工作實施過程中的問題調查等。 通過調研走訪，基本對武漢市“三微”工作現狀有了比較清晰的了解。 (一)基本情況 1、社區居民知曉和參與改造的情況
老舊社區改造，直接關系居民群眾的切身利益，因此需要充分滿足和尊重居民的需求，包括物質需求和精神需求，要貫徹以人為本的理念。但在實際工作中，絕大多數社區居民并不關心社區公共事務，尤其是自治組織不全、自治意識相對較弱的老舊社區居民，很難有積極參與社區環境整治、社區公共空間改造、社區治理共商共識的主動性。
圖1反映的10項社區改造項目中，社區居民知曉率和參與率最高的是社區惠民資金項目，其知曉率和參與率也僅為36%和16%;其次是物業小修項目，知曉率29%、參與率13%;知曉率和參與率較低的項目分別有供電改造項目、一戶一表項目、公共收益項目及海綿城市項目。 課題組對A社區居民李先生(63歲，男)進行采訪，李先生是社區居委會推薦的一名居民代表，采訪內容如下： 問：你對小區微改造工作是否了解?是否經常關注并對改造過程進行監督? 答：聽說好像社區公示了，具體是什么并不了解。反正看到有人在小區施工，感覺總歸是好事。要說監督的話確實沒有，自己又沒有出錢，指手畫腳的不太好。再說了，我們也不懂，盯著看(監督)也沒什么用。 2、社區居民最關注的改造項目調查 老舊社區改造及治理項目，既涉及老舊社區環境整治，又涉及老舊社區市政設施升級，還涉及老舊社區公共安全及房屋修繕等。到底哪些項目是居民群眾最關心，最能讓廣大居民群眾得實惠的項目呢?
課題組結合武漢市老舊社區歷年改造和治理的實際情況，列舉了包括道路刷黑、增加停車位、加裝電梯、電線電纜入地改造、屋面漏水維修等在內的12個項目，供100位參與問卷調查的社區居民篩選，其中有5個改造項目的需求率超過了50%，分別是：道路平整需求率達91%，道路刷黑需求率達85%，屋面漏水維修需求率達67%，消防設施改造需求率57%，小區增加停車位需求率55%。5個關注程度靠后的項目，需求率也超過了20%，分別是：電線電纜入地改造、加裝電梯項目、增加路燈照明設施、一戶一表改造及增加健身器材等康體設施等。(圖2)
圖2充分說明傳統的道路出行問題仍然是居民群眾最為關心的問題，其次是解決房屋滲漏水和生活上下水等關系居民群眾日常生活的問題，再次是涉及消防安全和車輛停放等現代城市發展進程中的新型問題;增加健身設施、路燈設施等關注程度相對不高的原因，主要是該兩項工作屬歷年工作重點，已經在各社區得到了普及，基本比較完善、比較到位;而一戶一表、加裝電梯，關注程度不高，主要是該兩項改造項目涉及的戶數和人員相對較少，如電梯主要涉及高層居民，一戶一表主要涉及托管單位責任等。 3、社區建設及改造經費來源知曉情況調查 老舊社區公共空間建設及改造工作，居民參與雖然重要，但同樣重要的還有經費保障，無論是微規劃、微改造，還是老舊社區公共空間的整體綜合治理，都離不開持續的資金支持。老舊社區“三微”工作持續的經費來源是“三微”工作全面推行和實施的重要保障。
武漢市老舊社區建設及綜合治理的經費來源，主要包括社區惠民資金、“三微”項目資金、老舊小區加裝電梯補貼資金、紅色物業拓面提質專項資金、(2019軍運會)立面整潔資金、房屋維修資金、社區眾籌資金、海綿城市專項資金、一戶一表改造資金、供電設施改造資金、公共收益專項資金、全民健身路徑工程資金等12個類型。但實際工作中，轄區基層負責人、各小區物業服務人員，對這12項社區建設、改造及綜合治理資金并不是完全了解。圖3是課題組針對社區建設及改造經費來源問題，在武漢市22個社區進行調查的匯總數據。
圖3中，社區建設及改造經費知曉率達100%的僅有4項：社區惠民資金、“三微”項目資金、老舊小區加裝電梯補貼資金及全民健身路徑工程。使用率達100%的僅有2項：社區惠民資金和全民健身路徑工程。知曉率低于30%、使用率為0的項目超過5項：社區眾籌資金、海綿城市建設資金、一戶一表改造資金、供電設施改造資金、網絡進社區設施維護資金等。 (二)基本經驗 1、推廣“平改坡(屋頂)”方案，徹底解決問題 課題組在武漢市武昌區中南路街現場調研過程中，中南路街結合實際提出，要將解決屋面漏水、防曬等民生問題與老舊社區立面整治放在同樣重要的位置，并建議落實“屋頂平改坡”方案，徹底解決老舊社區“天”上的問題。 老舊社區屋面“平改坡”，不僅可能徹底解決屋面漏水、隔熱等問題，對控制屋頂私自搭建雨陽棚、磚房、鴿子籠等違法建筑物，及樓頂種菜等行為也可以取得很好的效果。 另外，在后期管理方面，“坡屋頂”較“平屋頂”的管理便利性有較明顯優勢。“坡屋頂”私搭私建、屋面占用等引起的糾紛明顯少于“平屋頂”，同時“坡屋頂”的維修及管理成本較“平屋頂”也明顯要低。
以武漢市南湖街“平屋頂”中央花園小區和“坡屋頂”風華天城小區為例。兩個小區使用年限均超過15年以上，課題組對兩個小區同階段三年期屋面維修費用比較，如圖4。“平屋頂”中央花園小區屋面3年期維修費用高達190.38萬元，而“坡屋頂”風華天城小區屋面3年期無任何維修費用。
2、對存在或可能存在反復開挖的改造項目，主動說“不” 無論是武漢市老舊社區“三微”試點項目，還是廣州、福州、上海、北京等城市“微更新”項目，在改造初期，都存在反復開挖、重復建設問題。雖然是問題，但正是對這些問題的總結和反思，才有了后續更多更好的經驗。 在武漢市中華路街西城豪社區調研過程中，社區負責人提出：“社區很多樓棟一樓開餐館，地下管網條件不足，油污直接排到住宅污水管網中，經常造成堵塞。因此，地下問題不解決，花園再漂亮，也解決不了實際問題。” 面對即將動工的“道路刷黑”工程，為避免后續地下管網改造再次開挖造成不必要的損失，中華路街道主動作為，積極協調相關部門，請求將老舊社區“三微”改造工作中的“道路刷黑”延后施工。 實際工作中，每一個老舊社區改造項目的立項都來之不易，每一個社區改造項目都寄托著居民的幸福和希望。但當這種來之不易和居民托付與“政府部門對項目資金管控的‘時間限制和逾期收回’制度”相背時，職能部門、街道、社區，是選擇解決眼前問題，繼續施工，還是選擇積極努力協調，主動說“不”，體現的是管理者的責任擔當。 3、結合社區實際，制訂小區“三微”工作建設指南 社區“三微”工作是一項繁瑣、細微、長遠的工作，搞好“三微”工作要堅持從實際出發，學會調動社區居民群眾的參與性和積極性，同時，還要有從點滴做起、持續作為的準備。 武漢市南湖街中央花園社區提出了“每月做一點，年年有變化”的社區改造愚公精神，五年來該小區充分利用公共收益，累計改造、完善和美化社區公共環境30余處。
為確保轄區老舊社區“三微”工作的持續有序推進，武漢市華錦花園小區借助“三微”工作試點契機，積極與華中科技大學、華中師范大學等規劃團隊合作，并發動居民群眾中“有熱心、懂規劃”的居民朋友擔任“社區規劃師”。通過高校“專業規劃師”和“社區規劃師”的緊密結合，共同制訂出了小區“三微”建設施工指南，將小區需要改造的項目、改造的區域及改造的方式等進行詳細系統的整理匯總，為后續小區“三微”項目的規劃立項和分期分批實施奠定了基礎。 “三微”工作實施過程中的問題 武漢市作為全國老舊社區“微改造”的先行和試點城市，其“微規劃、微改造、微治理”理念，及在具體的改善老舊社區面貌、提升老舊社區形象、提高老舊社區居民群眾獲得感和幸福感方面，取得了很多寶貴的經驗。但在總結成績，獲得經驗的同時，也出現了一些問題和不足。 典型問題(一)：老舊社區“三微項目”立項、施工時間太長 在武漢市中南路街調研時，中南路梅苑社區提出：“工程立項過程太長了，‘三微’工程立項一般是‘一年建議、一年規劃、一年實施’。時間過長，讓社區工作者的熱情和好不容易調動起來的社區居民的積極性，逐漸變得拔涼拔涼的。” 武漢市中華路街都府堤社區也提出了同樣的問題：“‘三微工作’推進速度能否快一點，能否盡可能快一些讓居民的建議、意見見效果，讓居民的希望和期盼變成現實，更快一些讓居民群眾得實惠。”
為更直觀地了解武漢市老舊社區規劃及治理需求狀況。課題組以問卷調查形式，對武漢市武昌區中南路街7個社區已立項項目數據和急等立項項目數據進行調查摸底，統計情況如圖5，已立項項目數據不足50%，急需改造項目的數量遠遠高于已立項項目數量。調研數據充分說明老舊社區“三微”工作需求大，居民群眾對改善居住環境的需求多，武漢市“三微”工作速度急需提高。
典型問題(二)：社區改造涉及單位多，反復開挖，重復建設 武漢市糧道街怡博苑小區、徐家棚街二橋社區，先后發生小區路面刷黑不到兩個月，因地下管網改造而重新開挖路面的情況。老舊社區改造和治理過程中，反復開挖，重復建設，既是社區人力、物力、財力的浪費，同時還干擾了居民群眾的正常生活，在居民群眾中間還造成了嚴重的負面影響。 老舊社區改造及治理，涉及政府等相關職能部門、組織、企業約23個之多(見表1)。通常，各部門都是獨立負責自己那部分工作，因此在當前各部門之間聯動機制較弱的情況下，反復開挖、重復施工問題必定難以解決，同時利益沖突問題也會時有發生。
典型問題(三)：“居民不理解，攀比及無人管理，好事沒辦好” 課題組在武漢市“三微”試點小區訪談時，很多居民提到： 同一個小區相鄰幾棟樓，有的樓棟納入“三微”工作中，有的沒有納入; 靠近主干道的外墻都粉刷了，小區里面卻沒人管，都是搞面子工程; 改造項目剛開始倒是蠻漂亮、蠻整潔，你看現在，破的破、亂的亂，還不如以前“扎實”。 原本政府投入資金改善民生的好事，反而引來一堆意見，并沒有得到居民的認可和理解，好事沒有辦好。
22個社區走訪調查，共收集各類意見和問題共163條，其中有10項問題較為突出，分別是：項目立項時間長、資金不足、居民參與性弱、后續管理不足、居民認可度不高、居民之間協調難、工作浮于形式、立項程序繁瑣、緊急事務難解決。(圖6)
從22個社區反饋的情況看，項目立項時間長、后續管理不足及規定可立項的項目少這三項問題反饋率為100%，引起22個社區普遍共鳴;十項問題中有九項問題的反饋率達50%以上，僅重復建設問題認同或反饋率稍低一點，但也超過30%�？傊�，圖6列舉的武漢市“三微”工作實施過程問題具有很強的代表性，必須引起重視。 全面推進“三微”工作的對策建議 (一)他山之石 為學習借鑒其他省區市在老舊社區微更新、微治理、微改造方面的經驗，課題組對上海、北京、廣州、福州、泉州等城市的“三微”工作進行了調研。 表2、表3是在廣州、上海、福州、泉州、北京等典型老舊社區(小區)調研獲取的基礎數據和分類情況。
歸納這8個社區(街區)的微更新工作經驗，課題組認為有四個方面的工作值得學習借鑒。 1、因地制宜，既要突出“微改”，又要大膽“破局” “微改造”工作的核心要突出一個“微”字，老舊社區“微改造”不是大拆大建，但現實工作中，很多老舊小區，特別是一些老舊文化街區，因規劃、管理及歷史原因，公共空間狹窄，私搭亂建嚴重，安全隱患多，簡單“微改”無法解決問題。因此，老舊小區“三微”工作還需要在突出“微改”的同時，因地制宜，敢于采用拆建、拆違等動大手術的方式“破局”。
對條件稍好、規劃相對規范的老舊小區，要堅持從“微”字著手，切實花小錢、辦實事。上海閔行區莘城苑小區微更新項目，很好地詮釋了這個觀點。該小區在道路和停車位“微更新”立項時，僅對破損部分進行修補;在地下管網改造時，由房管部門牽頭，水務、電網、電信部門參與，建成了小區新的污雨水管網和線路預埋管的“雙網工程”，實現“一次工程，雙項建設”的目的，徹底解決了小區污雨水排水不暢和電線電纜入地的問題。
對規劃無序、擁擠，私搭亂蓋嚴重的小區(街區)，要堅持把拆除私搭亂建作為首要任務，同時還要結合實際，回購或拆除一部分房屋，作為小區(街區)公共空間進行重新布局。北京勁松社區、廣州永慶坊就是政府回購部分老舊房屋，通過拆除并改建的形式騰出一定的空間，作為消防通道、中心廣場、活動中心等公共空間使用。目前，勁松社區中心廣場、永慶坊活動中心是聚集人氣最多的區域，已經成為轄區居民活動的中心和交流的窗口。
△廣州永慶坊街區改造后的社區活動中心 2、提前引入專業物業企業，為老舊社區治理常態化助力
福州東光花園小區、上海閔行區三佳花苑小區，是“微更新”正在推進的老舊小區，從現場和“微更新”前后對比照片看，東光花園、三佳花苑兩個小區的變化很大，且效果顯著。兩小區除外觀和硬件方面的變化外，都引入了品牌物業服務企業，并引導建立了“有序提價”和“ 有序提價，主要是針對小區物業服務費過低——僅0.50元/(平方米·月)，小區物業管理收支入不敷出的情況，政府及社區積極引導業主委員會借助小區改造契機，積極引入“服務好、質量優、有責任”的物業服務單位，并適當提高小區物業服務費價格，引導小區業主建立質價相符的物業服務消費意識;以補代包，主要是針對提價后物業服務收支仍顯不足，但物業管理較好、業主滿意度高的情況，政府主管部門每年另行補貼部分資金給物業服務單位和業主大會(業主委員會)。 上海三佳花苑“微更新”開始于2017年3月，為確保更新后的小區管理和服務能持續跟進，2016年6月，三佳花苑所屬七寶鎮及七寶社區積極支持小區業主委員會招標選聘物業服務企業。經過鎮政府的支持和業主委員會的努力，最終引進上海萬科物業作為小區新的物業服務單位。本著從實際出發，經業主委員會、物業服務企業及七寶鎮政府充分溝通，達成了三點意見：一是前期更新的責任主體為鎮政府，物業服務企業全面跟進，并從管理者的角度對更新項目提出建議和意見，力求使每一項更新項目都更加實際和實用。二是業主委員會負責組織召開業主大會，形成三年改造計劃和三年滿意提價計劃，即通過改造和服務，每年征詢一次業主意見，如果業主滿意度達80%以上，物業服務費價格適當上調。經過三方努力，三佳花苑小區三年提價三次，分別為2017年0.70元/(平方米·月)，2018年0.90元/(平方米·月)，2019年1.00元/(平方米·月)。三是為支持小區建立長效物業服務機制，三年改造計劃完成后，鎮政府每年另行補貼0.30元/(平方米·月)給物業服務企業，其中30%歸業主委員會所有，并主要用于小區后續維修支出。
三佳花苑小區“微更新”工作的成功，充分說明社區組織者全局意識強，在小區綜合治理工作方面具有前瞻性。正是改造、管理、服務的全面推進，使得一個26年的老舊小區徹底舊貌換新顏。同時，小區物業服務費也從2017年以前的0.50元/(平方米·月)，三次提升到現在的1.00元/(平方米·月)，收費率也從2017年以前的不足60%，提升至現在的96.7%。小區費用的保障，為老舊社區治理常態化奠定了基礎。
3、明確主管部門，負責老舊小區微更新的全面統籌和協調 東光花園小區、曲陽街道辦林云小區，分別屬于福州市、上海市微更新工作全部完成的老舊小區。據兩小區所屬街道及社區人員介紹，高峰期兩小區先后有房管、園林、水務、城管、強弱電等8個單位在現場施工。為避免多頭管理，特別是重復開挖、重復建設的情況，福州和上海兩個城市都召開專題會議，上海市明確由區房管部門牽頭，福州市明確由建設部門牽頭，統籌負責老舊社區“微更新”工作。無論是外部單位進入小區施工，還是內部單位施工，都必須提前上報計劃，由區房管部門、建設部門結合小區實際情況進行統籌安排和協調。正是因為有明確的主管部門的統籌協調，兩個小區微更新推進才更加順利，且效率較高，效果很好。 4、企業助力，形成老舊小區長效發展“閉環”模型 北京勁松社區是改革開放后第一批成建制的住宅區，分8個區域，始建于上世紀70年代，目前房齡已超過40年，設施普遍老舊，缺乏綠地、文體及停車設施，且沒有物業服務單位管理。此前，主管部門雖進行過幾次規�；沫h境改造和整治，但效果并不明顯，且沒有從根本上改善居民群眾的居住條件。 勁松社區總結反思歷年環境整治效果不佳的原因，認為專業和資金是主要問題。老舊社區沒有專業的團隊，沒有持續的資金投入，而僅靠政府兼管的力不從心和資金投入的杯水車薪，難以完成如此艱巨的改造任務，后續的長期管理和養護更是難以為繼。勁松社區認為，傳統方式開展治理，難以從根本上解決勁松老舊小區的復雜問題。 2018年7月，勁松社區正始引入社會組織，利用社會資本開展老舊小區改造的嘗試，通過企業主導、政府助力的方式開展小區改造和提升。與此同時，勁松北社區所屬街道及政府主管部門，積極支持參與企業充分利用老舊小區已有資源，盤活老舊小區閑置資源，獲得一定的投資回報。另外企業還通過后續物業管理、便民服務等多種渠道，努力實現投資回報平衡。
北京勁松社區“區級統籌、街鄉主導、社區協調、居民議事、企業運作”的模式，從投融資開始，到規劃設計、改造施工，再到后續運營(包括物業管理、社區服務等)，完美實現了老舊小區長效發展模型的“閉環”。這樣不僅確保了老舊小區改造項目的快速落實，同時后期規范化的服務和管理，讓老舊小區具備了自我造血的能力，為老舊小區治理工作的持續推進奠定了基礎。
(二)對策建議 老舊社區“三微”工作是民生工作，同時也是民心工程，與居民群眾的生活質量和幸福指數息息相關，因此，抓“三微”工作，必須宜早、宜快，不折不扣落實。針對老舊社區“三微”工作的現狀和問題，并結合“三微”工作亮點及經驗，課題組經充分調研，現就“三微”工作的問題和不足，提出以下四個方面的對策建議。 1、精準立項 每個城市的“三微”工作都有其自身的特色，每個項目的“三微”工作也有其自身的特點。“三微”工作不變的是居民的感知和認同。居民群眾有安全感，并能持續獲得幸福感，是“三微”工作的核心價值所在。
針對老舊社區“三微”工作項目立項選擇問題，建議老舊社區“三微”工作組織者、參與者，一定要結合各社區實際，選擇最迫切、最重要的項目立項。具體來講，一是要因地制宜，對普通老舊小區要關注其舒適性和實用性，對古建歷史街區要挖掘文化元素，賦予文化內涵。二是要分步施策，在社區眾多需要改造的項目中;首先要關注解決社區安全隱患類項目，如社區消防設施設備癱瘓、社區電氣管線老化、地下管網嚴重堵塞等項目;其次是關注解決環境整治亮化類項目。三是要充分考慮“三微”工作工程的實用性及材料選擇問題，切忌選擇易腐蝕的木質材料，包括防腐木、木塑、玻璃鋼、鋼結構等材料�？傊�，老舊社區“三微”工作項目要關注精準立項，要以解決社區中最迫切、最緊急的問題為主，并兼顧經久耐用和實用的問題。
表4 武漢市老舊小區“三微”項目建設指引 為方便社區改造立項，課題組對22個社區收集的163個問題進行歸集分類，制訂形成了《武漢市老舊小區“三微”項目建設指引》(表4)。“三微”項目建設指引分為6個大類、20個中類和56個小類。后續“三微”工作中，各社區可結合小區實際，從《武漢市老舊小區“三微”項目建設指引》中，精準勾選需要立項的項目。 2、統籌實施 因為社區治理工作的復雜性，目前武漢市社區“三微”工作中的“微規劃”及“微改造”主體仍較為模糊，“三微”資金來源主要是政府關于社區“三微”工作的專項資金，改造方向主要集中在老舊社區的環境整治亮化類項目。因此，當前以試點為主的“三微”工作政策及方向，遠遠無法滿足大量老舊社區對“三微”工作的迫切需求。 武漢市試點的老舊社區“三微”工作項目，切實踐行了“民有所呼、政有所應、民有所盼、我有所為”的黨風政風要求，并取得了“三微”工作小區居民群眾的高度認可。但為了把好事進一步辦好，讓更多居民群眾得實惠，在下一步“三微”工作中，還要從全局著手，統一謀劃，統籌安排，廣泛開發和利用各方資源，全面對老舊社區“三微”工作實施拓面提質。 具體來講，一是要擴大受眾范圍，縮短立項時間，變老舊社區“三微”工作試點政策為普惠政策;二是對資金進行統籌安排，充分利用好社區惠民資金、“三微”項目資金、老舊小區加裝電梯補貼資金、紅色物業專項資金、立面整治資金、房屋維修資金、社區眾籌資金等，對所有資金進行全面統籌安排，杜絕各自為政、重復建設問題;三是對改造項目進行統籌安排，避免出現老舊社區多頭管理、多方建設造成的反復開挖、被動破壞等負面影響。 3、建管并進 “三分建設、七分管理”，強調的就是管理的重要性。從實際情況看，武漢市絕大多數已完工的老舊社區“三微”項目并沒有明確責任主體，沒有管理主體，意味著沒有維護資金來源和具體的責任承保單位，“三微”工作勢必會出現“一年新、二年舊、三年四年走老路”的尷尬局面。 為避免“三微”項目后續維護和更新無保障的問題，建議從三個方面抓落實：一是學習福州市東光花園、上海市林云社區“微更新”工作經驗，組織成立小區業主大會(業主委員會)，引導業主委員會選擇合法、負責的市場化物業服務企業為小區提供服務，即老舊小區更新改造前，物業服務單位同步進駐小區，確保老舊社區改造完成后的后續管理能持續跟進;二是學習廣州市永慶坊街區、北京市勁松社區“微改造”工作經驗，全面引入專業化運營公司負責老舊社區“三微”工作，變政府主導為企業主導、政府助力;三是改過去運動式的專項資金支持為“以獎代補”，即對已改造完成的老舊社區中居民滿意度和物業收費率高、治理效果好的小區給予獎勵，通過獎勵彌補社區改造及管理經費的不足，有效促進小區的良性循環。 4、防微杜漸 主要是指要防止再出現更多需要政府主管部門負責，等著政府主管部門出錢改造的“老舊小區”。 在武漢市，甚至是在全國范圍內，五年前“老舊社區”主要是指沒有物業管理，沒有繳納維修資金的單位福利房，屬于企業或單位的家屬院性質。這些房屋大多是國家實施住房制度改革前建成的，沒有物業管理，且水、電使用混亂。這類房屋一直是各級政府民生工作和住房管理工作中的痛點和重點。通常所說的“老舊社區改造、紅色物業及武漢市‘三微’工作”，指的主要是這一類小區。 但五年后的今天，不僅家屬院式的福利房需要政府投入人力、物力、財力進行規劃、改造和治理，一些早期建成的商品房小區也逐漸老化，并逐步變成需要政府投入資金扶持的對象。倘若繼續按當前社區治理及物業管理工作監管模式，全國及武漢市的老舊社區數量勢必會越來越多，政府的“包袱”也必定會越來越重。 因此，關注老舊社區“三微”工作，除了解決當前“老舊社區”問題外，還要著眼長遠。要在強化監督、引導自治方面下功夫，讓更多的小區步入良性的市場化物業管理軌道，有效控制出現更多等著救濟的“老舊小區”。 具體做法：一是針對2000年至2015年建成，物業服務費無法提價，矛盾糾紛處在爆發期的新型“老舊”小區，要加強引導，加大支持力度，要通過小區業主大會(業主委員會)組織的規范化建設，讓這一類小區業主在已經形成的交費意識基礎上，逐步上升到具備“質價相符的市場化物業服務消費觀念”，并認同“房屋也需要維護和保養的”住房理念;二是針對2015年以后建成的物業服務費較高、物業管理收支相對充足的新型小區，要強化監管，確保小區各項費用收支透明，�？顚Ｓ�，要在保證物業服務單位合理利潤的基礎上，盡可能更多、更及時地歸集和管理小區公共資金;三是要從制度建設方面著手，進一步完善小區維修資金及公共收益管理機制，使小區維修資金及公共收益的歸集、使用、管理更加合理，更大限度地吸引業主參與小區治理。
老舊社區“三微”工作關系千萬百姓的日常生活和切身利益。提升居民群眾的生活質量，提高居民群眾的獲得感和幸福感，是“三微”工作的基本要求和努力方向。以上老舊社區“三微”工作的思考、問題和建議，是提示和鞭策。希望老舊社區“三微”工作能再發展、再深入、再提高，期待老舊社區“三微”改造更加利民惠民，越改越好。
作者為武漢市武昌區政協委員、武漢市物業管理協會副會長、武漢一品行物業有限公司董事長。 |
